“Todo el texto se asienta sobre arenas movedizas al carecer la Administración Central de competencias en el ámbito de la vivienda, transferidas a las CC.AA. y en el ámbito de la ordenación y planificación urbana, competencia de las CC.LL.”.
En todo caso, “resulta difícil comprender que el texto invoque la función social de la vivienda y las tensiones en el mercado para debilitar el derecho a la propiedad, reforzar la prórroga obligatoria de los contratos de alquiler e imponer controles más severos a las subidas de estos porque las tres medidas van a recortar la oferta y calidad de los inmuebles disponibles para alquiler”.

Texto: Clemente Polo
Catedrático emérito en la Universidad Abad Oliva

Contra lo que se podría esperar, el texto legal discurre en lo tocante a hacer efectivo el derecho a acceder a una vivienda digna y adecuada a precio asequible por el etéreo ámbito de las declaraciones de intenciones, y en lo referente a las propuestas de intervención del Estado en el mercado el Proyecto se limita a facilitar, en el mejor de los casos, las actuaciones que puedan emprender las administraciones competentes en la materia: las CC. AA. y CC. LL. Las únicas medidas concretas que se encuentran en el Proyecto (la ley entró en evigor el 26 de mayo) son las referentes al endurecimiento de las condiciones para descalificar una vivienda protegida (Artículo 15 1. c)), la prórroga forzosa de los contratos de alquileres y el control de los precios de alquiler (Disposición final primera, p. 42) cuyo efecto sobre la oferta disponible de viviendas protegidas y viviendas de alquiler será, con toda probabilidad, contraproducente para quienes no disponen ya de una.

A modo ilustrativo, permítanme poner algún ejemplo paradigmático muy revelador de la inanidad de este texto. Para asegurar el acceso efectivo a la vivienda ampliando la oferta de vivienda social, el Artículo 15 “establece criterios básicos en el ámbito de la ordenación territorial y urbanística” que abren, según el legislador, la posibilidad a que los suelos dotacionales y los procedentes de las operaciones de transformación urbanística puedan destinarse a la construcción de viviendas dotacionales públicas. ¿Se necesitaban establecer esos criterios básicos cuando las CC. AA. y CC. LL. ya tienen competencias en el ámbito de la vivienda y planificación urbana, respectivamente? Lo que el Gobierno debería haberse preguntado antes de elaborar el PLDV es por qué las Administraciones Territoriales no han destinado más suelo a construir viviendas protegidas o utilizado los instrumentos fiscales a su disposición para aumentar la oferta de viviendas. Lo que el Gobierno debería haberse preguntado antes de elaborar este texto es por qué las Administraciones Territoriales no han destinado más suelo a VPO.

Incluso cuando el legislador impone (Artículo 15 1 c)) la imposibilidad de alterar la dedicación del suelo calificado como de “reserva para vivienda sujeta a un régimen de protección pública” la norma contempla casos excepcionales “en los que el instrumento de ordenación urbanística justifique la innecesaridad de este tipo de viviendas o la imposibilidad sobrevenida de dicho destino”. Asimismo, la imposición de que la “ordenación territorial o urbanística establecerá, para el suelo de reserva para vivienda sujeta a algún régimen de protección pública” un porcentaje destinado a “vivienda sujeta a algún régimen de protección pública de alquiler” que no podrá ser inferior a 50% (Artículo 15 1 d)), deja también abierta la puerta a que puedan presentarse “casos excepcionales en los que el instrumento de ordenación urbanística lo justifique”.

Otro tanto ocurre cuando el legislador exige que “el suelo obtenido en cumplimiento del deber regulado por la letra b) del apartado 1 del artículo 18 del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, deberá destinarse necesariamente a la construcción y gestión de viviendas sociales o dotacionales”, incurriendo a continuación en una contradicción al indicar que ese destino “no podrá sustituirse por ningún otro uso público o de interés social ni por otras formas de cumplimiento del deber, salvo que se acredite la necesidad de destinarlo a otros usos de interés social”. (“Subrayados”, míos.) Resulta incoherente que tras afirmar que deberá destinarse necesariamente a la construcción y gestión de viviendas sociales se afirme a continuación que sí puede alterarse cuando se acredite la necesidad de destinarlo a otros usos de interés social. ¿En qué quedamos?

Buena parte de los problemas que aquejan el PDLV tienen su origen en el hecho de que todo el texto se asienta sobre arenas movedizas al carecer la Administración Central de competencias en el ámbito de la vivienda, transferidas a las CC. AA., y en el ámbito de la ordenación y planificación urbana, competencia de las CC. LL. El suelo que pueda destinarse a aumentar el parque de vivienda social depende de iniciativas y actuaciones urbanísticas cuya competencia efectiva y ejecución corresponden a otras Administraciones que podrán decidir si consideran o no oportuno llevarlas a término sin que la Administración Central tenga casi nada que decir al respecto. Podría decirse que se trata de exigencias y obligaciones más aparentes que reales y apuntan a actuaciones de muy difícil cumplimiento en la práctica, al no contar las Administraciones Territoriales con respaldo económico-financiero del Estado para llevarlas a término.

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Disposiciones generales en el Título Preliminar

Más allá de declaraciones genéricas sobre la función social de la vivienda, el Artículo 3 incluye algunas definiciones de conceptos que se utilizan reiteradamente en el resto del PLDV. El primero, sin duda, es el de ‘vivienda digna y adecuada’ que correspondería a aquella que “por razón de su tamaño, ubicación, condiciones de habitabilidad, accesibilidad universal, eficiencia energética y utilización de energías renovables y demás características de la misma, y con acceso a las redes de suministros básicos, responde a las necesidades de residencia de la persona o unidad de convivencia en condiciones asequibles”. Al leer semejante definición, sólo cabe preguntarse cuántas personas o unidades de convivencia en España disponen de viviendas que responden a sus ‘necesidades de residencia’ en condiciones asequibles.

El legislador olvida mencionar los impuestos que gravan las operaciones de compraventa de viviendas y la propiedad inmobiliaria.
El legislador aclara inmediatamente que por “condiciones asequibles conforme al esfuerzo financiero” entiende aquellas “condiciones de precio de venta o alquiler que eviten un esfuerzo financiero excesivo de los hogares teniendo en cuenta sus ingresos netos y sus características particulares, considerando, tanto la cuota hipotecaria o la renta arrendaticia, como los gastos y suministros básicos”. El problema con esta aclaración es que dependiendo de la vivienda digna y adecuada elegida casi todos los ciudadanos tendríamos que realizar “un esfuerzo financiero excesivo”, y es a nosotros, no al Estado, a quienes nos corresponde decidir si deseamos o no afrontarlo en función de nuestras preferencias sobre consumo presente y futuro, y a las instituciones financieras o al propietario a quienes compete decidir concedernos una hipoteca o alquilarnos una vivienda. No está de más añadir que si bien el legislador incluye en gastos y suministros básicos “el importe del coste de los suministros energéticos (de electricidad, gas, gasoil, entre otros), agua corriente, de los servicios de telecomunicación, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios”, olvida mencionar los impuestos que gravan las operaciones de compraventa de viviendas y la propiedad inmobiliaria.

“En el ‘esfuerzo financiero’ el texto incluye los gastos de energía, comunicaciones, agua, comunidad… Olvida mencionar los impuestos que gravan la compraventa y la propiedad inmobiliaria”

El Proyecto tipifica tres tipos de vivienda protegida. Primera, la vivienda social de titularidad pública “sujeta a limitaciones de renta o de venta y destinada a personas u hogares con dificultades para acceder a una vivienda en el mercado”. Segunda, la vivienda a precio tasado de titularidad pública (excluida la social o dotacional) o privada “sujeta a limitaciones de precios de renta”. Y tercero, la vivienda asequible incentivada de “titularidad privada, incluidas las entidades del tercer sector y de la economía social, a cuyo titular la Administración competente otorga beneficios de carácter urbanístico, fiscal, o de cualquier otro tipo”. El Título II, Acción del Estado en materia de Vivienda, rehabilitación, regeneración y renovación urbana, y el Título III, Parques públicos de vivienda, desarrollan las intervenciones del Estado para promover los tres tipos de vivienda protegida.

Resulta obligado mencionar también el concepto de «gran tenedor» definido como “persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial”, si bien se deja en manos de las CC. AA. la posibilidad de reducir a cinco el número de inmuebles en el caso de zonas tensionadas. El legislador les impone el “deber legal de información… a requerimiento de la Administración competente” a fin de “evitarse prácticas de retención y desocupación indebidas”, así como la obligación de aceptar la prórroga excepcional por un año de los contratos de alquiler en las condiciones pactadas. Además, establece para los nuevos contratos suscritos en zonas tensionadas “el límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, si bien, en este último caso se establece un período de 18 meses desde la aprobación de la Ley para la aplicación”.

Uno se pregunta cómo se determina la carga neta de la hipoteca o el alquiler más los gastos y suministros básicos en un distrito censal.
Por último, el texto refuerza el concepto de zonas tensionadas que las autoridades competentes podrán establecer cuando en un distrito censal se den alguna de estas dos condiciones: primera, la carga neta de la hipoteca o el alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares, o, segunda, el precio de compra o alquiler haya aumentado al menos tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores. Pese a las apariencias, nos encontramos ante una definición ambigua y difícil de implementar en la práctica. Con relación al primer criterio, uno se pregunta cómo se determina la carga neta de la hipoteca o el alquiler más los gastos y suministros básicos en un distrito censal, cuando esa carga depende de las condiciones de cada hipoteca y la renta media de los hogares. Y, en relación con el segundo qué fuentes de datos van a emplearse para determinar si el precio de compra ha aumentado más de tres puntos que el IPC en un distrito censal.

El texto pretende además aplicar un sistema de índices de precios de referencia a los contratos de arrendamiento de grandes tenedores en zonas tensionadas. La única pista que proporciona el Proyecto es que “la resolución del Departamento Ministerial competente en materia de Vivienda que apruebe el referido sistema de índices de precios de referencia se realizará por ámbitos territoriales, considerando las bases de datos, sistemas y metodologías desarrolladas por las distintas comunidades autónomas y asegurando en todo caso la coordinación técnica” (Disposición adicional primera, Disposición transitoria séptima, Aplicación de las medidas en zonas tensionadas, p. 44). Todo queda pendiente de una futura resolución del Departamento Ministerial competente que se sustentará en las “bases de datos, sistemas y metodologías desarrolladas por las comunidades autónomas” que nadie sabe si existen o están todavía por elaborarse. Un auténtico enigma que nos remite una vez más a las decisiones que puedan adoptar las CC. AA. y prueba la vacuidad del PLDV.

En todo caso, resulta arbitrario imponer cargas adicionales y límites a los alquileres a los propietarios de viviendas en zonas tensionadas como si fueran ellos los responsables de que el BCE haya elevado los tipos de interés y los tipos hipotecarios reflejen esas subidas, o que los gastos y suministros básicos hayan aumentado impulsados por el aumento de los precios energéticos u otros factores.

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Título I: función social y régimen jurídico de la vivienda

Los Artículos 7 y 8 establecen que corresponde a las administraciones públicas competentes promover las condiciones necesarias para que los ciudadanos puedan disfrutar de “una vivienda digna y adecuada, ya sea en régimen de propiedad, de arrendamiento, de cesión de uso, o de cualquier otro régimen legal de tenencia”. En el Artículo 9 que regula los deberes de los ciudadanos en relación con la vivienda ajena, el apartado c) se refiere al “deber de respetar la pacífica tenencia de la misma y abstenerse de la realización de cualquier tipo de actividad que la impida o dificulte”, obviando mencionar explícitamente el cumplimiento de los términos acordados en el contrato por parte del tenedor. Y en el Artículo 11 dedicado a acotar los deberes y cargas del derecho a la propiedad se señala el deber de mantener, conservar y, en su caso, rehabilitar la vivienda, así como evitar la sobreocupación o el arrendamiento cuando se incumplan los requisitos de habitabilidad legalmente exigidos, pero no se hace mención alguna a los deberes del arrendatario a pagar el alquiler, evitar la sobreocupación y mantener las condiciones de habitabilidad de la vivienda.

“No se hace mención alguna a los deberes del arrendatario de pagar el alquiler, evitar la sobreocupación y mantener las condiciones de habitabilidad. Estamos ante un sesgo en contra de la propiedad que puede agravarse cuando el arrendatario es considerado “vulnerable” por las Administraciones”

Estamos ante un sesgo en contra de la propiedad por parte del legislador que acentúa la inseguridad jurídica al poner en el punto de mira a los propietarios de viviendas sobre los que hace recaer numerosos deberes sin establecer de forma clara y taxativa los deberes del arrendatario. Una de las razones que explican por qué algunos propietarios optan por mantener fuera del mercado de alquiler viviendas desocupadas es precisamente la falta de seguridad que afecta a algunos de sus derechos, entre ellos cobrar puntualmente el alquiler acordado, y la dificultad para recuperar su propiedad en caso de incumplimiento por parte del arrendatario del contrato, una situación que puede verse agravada cuando el arrendatario es considerado ‘vulnerable’ por las Administraciones. Esta inseguridad jurídica de los derechos de propiedad está detrás de lo que los economistas denominan selección adversa: los propietarios de viviendas exigen alquileres más elevados para compensar el mayor riesgo de incumplimiento del contrato y dificultad para recuperar su propiedad, y muchos de los arrendatarios que aceptan precios más elevados lo hacen porque tienen intención de incumplir el contrato.

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Título II: acción de los poderes públicos en materia de vivienda

El Título II del Proyecto presenta el marco legal que configura las actuaciones públicas en materia de vivienda en tres ámbitos: la vivienda protegida, vivienda asequible y zonas de mercado tensionadas.

Vivienda protegida
La vivienda protegida comprende dos categorías: la vivienda social y la vivienda a precio limitado. El parque de vivienda social comprende las viviendas construidas sobre suelo de titularidad pública destinadas al alquiler, cesión u otras modalidades de tenencia temporal. Incluye las viviendas dotacionales públicas, erigidas sobre terrenos calificados como dotacionales públicos, y otras viviendas sociales que forman parte de edificaciones o equipamientos públicos destinados al servicio público. El texto indica que las viviendas dotacionales “podrán gestionarse por las administraciones, sus entidades dependientes, o entidades sin fines de lucro con fines sociales vinculados a la vivienda”, pero guarda silencio sobre el resto de vivienda social.

El segundo segmento de la vivienda protegida comprende las viviendas de precios limitados, esto es, aquellas sujetas “a limitaciones administrativas en los precios de venta y/o alquiler, por un plazo de tiempo determinado”. Estas viviendas podrán erigirse sobre “las reservas de suelo para algún régimen de protección pública” y destinarse a satisfacer diversas modalidades de tenencia (propiedad, alquiler, etc.), dejando “que su volumen y características en cuanto a superficies y precios… condicionados en todo caso a la demanda y necesidades de los hogares en su ámbito territorial”. El legislador no puede ser más vago en lo referente a las características de este segmento del mercado protegido.

Se anima a las administraciones competentes a prestar especial atención a «las personas, familias y unidades de convivencia que viven en asentamientos y barrios altamente vulnerables y segregados».
Los Artículos 12, 13 y 14 que abren este título, proclaman el compromiso del Estado en el ámbito de sus competencias para “promover el ejercicio efectivo del derecho de todos los ciudadanos al disfrute de una vivienda digna y adecuada”, incluido el de realizar “la planificación necesaria con su correspondiente financiación con el fin de facilitar el ejercicio efectivo del derecho a la vivienda”. Para ello, el Estado en cooperación con otras administraciones “articulará medidas para garantizar la accesibilidad universal de los parques de vivienda, favoreciendo la adaptación de los mismos a las necesidades funcionales de sus residentes o personas destinatarias”. Además, se anima a las administraciones competentes a prestar especial atención “a las personas, familias y unidades de convivencia que viven en asentamientos y barrios altamente vulnerables y segregados”, y adoptar “de acuerdo con lo previsto en su marco normativo, la programación de medidas específicas” para afrontar el sinhogarismo. Una vez más el texto nos remite a lo que puedan hacer las administraciones competentes y deja en el aire “la planificación necesaria con su correspondiente financiación”.

Con el objetivo de ampliar el parque de vivienda disponible, los Artículos 15 y 16 presentan las iniciativas a desarrollar en el ámbito de la vivienda protegida. Para promover la vivienda social, se abre la posibilidad de destinar a construcción de viviendas dotacionales públicas los suelos dotacionales destinados, en principio a otros usos (zonas verdes, vías urbanas, centros escolares, sanitarios o culturales, etc.), así como los procedentes de actuaciones de transformación urbanística “cuando así lo establezca la legislación de ordenación territorial y urbanística y en las condiciones por ella fijadas”. Asimismo, se prohíbe destinar a otros usos suelos reservados a viviendas sujetas a protección pública y se establece que el porcentaje mínimo destinado a vivienda en alquiler no sea inferior a 50%. Estas medidas se refuerzan en el caso de municipios con 2 o más zonas tensionadas en las que “el suelo obtenido en cumplimiento del deber regulado por la letra b) del apartado 1 del artículo 18 del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, deberá destinarse necesariamente a la construcción y gestión de viviendas sociales o dotacionales”.

El Artículo 16, “sin perjuicio de las condiciones y requisitos establecidos por la legislación y normativa de ámbito autonómico o municipal, que tendrán en todo caso carácter prevalente”, reitera algunos principios para acceder a las viviendas protegidas (no tener otra vivienda en propiedad, destinarla a vivienda habitual, no superar cierto nivel de ingresos, etc.). Quizá el aspecto más novedoso sea la imposibilidad de descalificar las viviendas protegidas edificadas en suelos destinados a vivienda con algún tipo de protección pública en tanto se mantenga la calificación del suelo. En el resto de los supuestos, la calificación será permanente “con las salvedades que excepcionalmente pueda prever la normativa autonómica”, si bien el plazo para descalificarlas no podrá ser nunca inferior a 30 años.

Vivienda a precios asequibles
Que estas medidas lleguen a tener un impacto significativo en la oferta de viviendas sociales y los precios de alquiler o compra, dependiendo de las modalidades de tenencia, depende de las reservas de suelo y los recursos disponibles para promover la construcción de nuevas viviendas sociales a precios limitados y de la capacidad financiera de las Administraciones para construirlas o adquirirlas del parque de viviendas propiedad de la SAREB. Una vez más todo está en manos de las Administraciones Territoriales que necesitan contar con recursos adicionales para aumentar el parque de viviendas protegidas. Casi con toda seguridad, se puede afirmar que el efecto de los cambios normativos sobre el uso del suelo y porcentajes exigidos resultarán insignificante a corto plazo.

Consciente quizá del escaso impacto que pueda tener el texto en el ámbito de la vivienda protegida, el Artículo 17 reconoce que los poderes públicos “podrán impulsar la existencia de viviendas asequibles incentivadas” que con carácter orientativo y sin perjuicio de lo que establezcan al respecto las administraciones competentes estarán sujetas a criterios más flexibles que las protegidas”. El PDLV contempla la posibilidad de conceder a promotores y propietarios incrementos en edificabilidad o densidad, alteraciones en la asignación de nuevos usos a una vivienda o edificio y beneficios fiscales, tales como la deducción de un porcentaje del alquiler en el IRPF o reducciones en el IBI, a cambio de aceptar “limitaciones específicas de destino durante un tiempo determinado y a unos límites máximos de precios de alquiler” en las viviendas destinadas a residencia habitual de “personas cuyo nivel de ingresos no les permite acceder a una vivienda a precios de mercado”.

El nivel de ingresos de la unidad de convivencia depende del número de personas y los precios de mercado presentan enormes variaciones.
Llama poderosamente la atención que el legislador utilice una formulación tan vaga como “personas cuyo nivel de ingresos que no les permite acceder a una vivienda a precios de mercado”, porque el nivel de ingresos de la unidad de convivencia depende del número de personas y los precios de mercado presentan enormes variaciones dependiendo del lugar donde las viviendas se encuentran localizadas y sus características. Pero lo peor de todo, es que estas propuestas para impulsar la puesta en el mercado de un mayor número de viviendas ni se concretan ni siquiera pueden concretarse puesto que han de ser diseñadas e implementadas, una vez más, por las administraciones competentes en vivienda y urbanismo.

Zonas tensionadas de mercado
El PLDV establece en Artículo 18 el procedimiento a seguir por las autoridades competentes para “de acuerdo con los criterios y procedimientos establecidos en su normativa reguladora y en el ámbito de sus respectivas competencias” declarar zonas de mercado residencial tensionado. El procedimiento establecido resulta sumamente complejo y engorroso ya que el legislador exige a las autoridades competentes recoger información sobre la evolución de indicadores de precios, alquileres y rentas para medir la evolución del esfuerzo económico de los hogares en cada distrito censal, sin que el Estado ponga a su disposición otra ayuda que “los mapas de valores de uso residencial que elabore la Dirección General del Catastro del Ministerio de Hacienda y Función Pública, en el marco de sus informes anuales del mercado inmobiliario”. Tras los estudios preliminares, las administraciones competentes deberían cumplimentar un trámite de información antes de aprobar una resolución motivada que ha de incluir un plan específico con medidas para corregir las “deficiencias o insuficiencias del mercado de vivienda en la zona, en cualquiera de sus modalidades”.

La declaración de zona residencial tensionada impone prórrogas forzosas y limitaciones más estrictas a las subidas de alquileres en los contratos nuevos en esos distritos que, sin duda, van a beneficiar a quienes disponen ya de una vivienda en la zona, pero no van a aumentar el número de viviendas disponibles ni a reducir las tensiones en el mercado. Lo que si cabe esperar es que se deteriore más el parque existente y se inventen fórmulas ingeniosas para evitar los controles impuestos. Y es que además de dejar una vez más la concreción de la actuación en manos de las autoridades competentes, el PLDV emplea el concepto, ‘oferta insuficiente’ que difícilmente puede tomarse como referencia para orientar la política de vivienda.

Cualquier estudiante de Economía sabe que las cantidades demandadas de cualquier bien o servicio varían con el precio y que si el precio fijado es inferior al que casa ofertas y demandas la oferta es insuficiente. En un sentido trivial, la oferta es siempre insuficiente porque cualquier persona desea comer mejor, salir a cenar con más frecuencia, utilizar más taxis para desplazarnos, asistir a más conciertos y acontecimientos deportivos, visitar otros lugares, etc., y la razón por la que no lo hacemos es porque los precios ponen límites a nuestros deseos. En el caso de la vivienda, las personas desean disponer de viviendas más amplias, cómodas y mejor localizadas, pero ello no permite concluir que la oferta es insuficiente.

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Propuestas etéreas y contraproducentes

La mayoría de las medidas administrativas contempladas en los Títulos Preliminar, I y II no pasan de propuestas etéreas cuya materialización queda en manos de las administraciones con competencias en materia de vivienda y urbanismo: las CC. AA. y las CC. LL. Lo que en principio podría considerarse una dificultad, se convierte en parte de la solución puesto que al ser las administraciones territoriales las que tienen la última palabra, en sus manos está mitigar los contraproducentes efectos que podría ocasionar algunas políticas intervencionistas en caso de ser implementadas.

Nos encontramos ante tímidas propuestas del Gobierno dirigidas a aumentar el suelo disponible y otorgar beneficios fiscales a promotores y propietarios de viviendas:
En el caso de la vivienda protegida y la vivienda a precios asequibles, nos encontramos ante tímidas propuestas del Gobierno dirigidas a aumentar el suelo disponible y otorgar beneficios fiscales a promotores y propietarios de viviendas que, sin embargo, no están respaldadas con un plan económico financiero de acompañamiento que posibilite a las Comunidades y Ayuntamientos acometer las inversiones necesarias y financiar los beneficios fiscales. Por ello, cabe esperar que sus efectos que podrían ser positivos resulten insignificantes. Por otra parte, resulta difícil comprender que el texto invoque la función social de la vivienda y las tensiones en el mercado para debilitar el derecho a la propiedad, reforzar la prórroga obligatoria de los contratos de alquiler e imponer controles más severos a las subidas de estos porque las tres medidas van a recortar la oferta y calidad de los inmuebles disponibles para alquiler.

Que los precios de los inmuebles en determinadas zonas urbanas resulten elevados en relación con los ingresos y exijan un mayor esfuerzo a quienes residen en ellos, no significa que el mercado haya de ser intervenido adoptando medidas contraproducentes que dificultan su buen funcionamiento, sino que por su privilegiada localización y estado de conservación proporcionan beneficios a sus tenedores que compensan el elevado importe abonado por ellos. El mercado es un mecanismo eficiente para asignar los recursos y si de veras se quiere moderar los precios de la vivienda hay que adoptar políticas que aumenten la oferta y moderen la demanda de vivienda, o sea, todo lo contrario de lo que propone este texto.♦